משבר הדיור בישראל זכה ללא מעט כותרות בשנים האחרונות, כאשר לרוב ההתייחסות היא לעליית המחירים המביאה לקושי מהותי לרכוש דירה עבור ישראלים רבים. אלא שקיימת אוכלוסיה עבורה עליית המחירים בפרט, והמצב בשוק הנדל”ן בכלל, משפרים את נקודת הפתיחה בעשרות מונים. זוהי אוכלוסיית המשקיעים, המעוניינים לרכוש נכס מגורים במטרה לגרוף ממנו רווחים משמעותיים, בין אם באמצעות מכירה עתידית שלו ובין אם דרך השכרה שלו. אז איך רוכשים דירה להשקעה? למה חשוב לשים לב? ומי יכול לסייע לכם בכך?
הקושי בבחירת הנכס
יש שיטענו כי רכישת נכס להשקעה מורכבת יותר מאשר למגורים, וזאת מכיוון שיש צורך להתבונן כאן על סוגיות אחרות הקשורות לנכס: לא רק ההתאמה שלו לצרכים של הרוכשים, למשל, אלא גם של רוכשים או משכירים פוטנציאליים עתידיים. סוגיה משמעותית אחרת היא השינויים הצפויים בערכו של הנכס – פונקציה של לא מעט דברים. המיקום של הנכס, לדוגמא, יגדיר בצורה ניכרת את השינויים במחירו עם הזמן, בין השאר עקב התפתחויות סביבתיות החלות באזור, עליית מחירים כללית או אזורית בשוק הנדל”ן ועוד. ככל שבוחרים נכס שהסבירות שערכו יעלה במהלך השנים גבוהה יותר, כך מגדילים את הסיכויים להשקעה נכונה.
אופצייה נוספת של השקעה בנכס היא לרכוש דירה מבניין אשר עתיד לעבור פרוייקט תמ”א 38 . התוספות שמקבלים כחלק מתמ”א 38, הוספת חדר או ממ”ד לכל דירה עד 25 מ”ר,הוספת מרפסת שמש לכל דירה, מעלית – מעלית חדישה ומשוכללת ובסיום הפרוייקט עלייה בשווי הנכס ב20%-50%.
על הנכס המיועד צריך להסתכל היטב, לסקור מגמות החלות בסביבה בה הוא נמצא וכן לראות מהן תכניות הפיתוח של האזור: בשנים האחרונות, לדוגמא, יותר ויותר ישראלים גילו את יתרונות ההשקעה בנכסים בפריפריה, אשר עוברת הליכי פיתוח מאסיביים בשנים האחרונות. הצפי הוא שבעוד מספר שנים, כל אחד מאותם נכסים יאפשרו לגרוף רווחים נאים בהחלט. דגש אחר הוא התבוננות על הנכס דרך המשקפיים של הרוכשים או המשכירים העתידיים, כך שסוגיות דוגמת נגישות הנכס לתחבורה ציבורית או התשתיות הסמוכות לו (מרכזי קניות, גני ילדים, בתי ספר ועוד) עשויות להיות מהותיות.
ואיך אפשר בלי המשכנתא?
רכישת דירה לצרכי השקעה היא רכישת דירה לכל דבר ועניין, ומכאן שהיא מצריכה שני דברים: הראשון שבהם הוא הון עצמי ראוי, והשני – נטילת משכנתא. בדומה למקרה בו לוקחים את המשכנתא למטרת רכישת נכס מגורים, גם כאן חשוב לבצע את ההחלטה לאחר השקעת מחשבה ומאמצים ראויים: נדרש לבחור במסלול משכנתא אופטימלי מבין אלה המוצעים, לחשוב היטב על גובה הסכום או תקופת ההחזר ולקחת בחשבון משתנים משלימים דוגמת הריבית. ככל שבוחרים במשכנתא אטרקטיבית שמתאימה יותר לצרכים, כך פשוט יותר לעמוד בה, וההשקעה עשויה להפוך למשתלמת יותר.
המלצה מועילה מאד שניתן לתת לכל מי שרוכש דירה היא לא לקחת משכנתא מבלי שמבינים היטב את שדה המשחק. חברת ייעוץ משכנתאות יכולה וצריכה להיכנס לתמונה, כאשר אנשיה יבינו את צרכי הלקוחות, “יתרגמו” אותם לכדי משתנים של הסכם המשכנתא, יבחנו עבורם את ההצעות של הבנקים השונים ולעיתים אף ינהלו בשם לקוחותיהם משא ומתן. ייעוץ משכנתאות כרוך בתשלום של כמה אלפי שקלים, אך האחרון בטל בשישים אל מול האפשרות לחסוך באמצעותו סכומי עתק גבוהים פי כמה.